본론을 쓰기 전에, 

우선 불법계엄과 초법적 폭력을 정당화하는 주장이 조직적 선동과 결합해 공론장에 횡행할 경우 이는 토론과 관용의 대상이 아니라 제재의 대상입니다. 무제한의 관용은 결국 관용의 실종을 초래하고 공론장 자체를 파괴합니다. 

지금이 어떤 시대인데, 윤어게인 따위에 반응하며 시간을 낭비할 이유 없습니다. 

운영진이 적당히 통제해 주시기 바랍니다. 

=======

지난 두 달 남짓 이재명 대통령을 압도적으로 지지하는 한국 대형 커뮤니티에 직접 들어가서 10 여 차례 토론을 벌여 왔습니다. 주제는 부동산 문제였습니다. 

주류의 색깔이 뚜렷한 진영 사이트라 처음엔 반발이 심하더니 차츰 동의하는 사람들이 많아져서, 최근에는 왜 한국에서는 지역 분산이 사실상 불가능한가를 주제로 강좌사이트 토론도 진행했습니다. 

조회수는 제 글의 경우 5 천에서 1만 5천(강좌 사이트 제외)까지 다양합니다. 

보수진보를 막론하고 북미 해외동포에 대한 질시성 편견은 여전히 심해서 ‘왜 외국인이 남의 나라 내정간섭이냐’는 소리도 들렸는데, 촌스러운  바보들은 어디에나 존재하므로 신경쓸 일은 아닙니다.  

주제의 성격이 한국 국내 문제이긴 하지만 알버타 주에 사시는 분들 중 직접적 이해관계가 있는 경우도 제법 될 겁니다. 토허제로 묶여있는 서울 및 경기도 12 개 구역에 아파트를 비거주로 보유하고 계시는 분들이 이 경우에 속합니다. 

특히 다주택자나 강남 4구와 한강벨트에 똘똘한 한 채를 비거주로 보유하고 있다면 이 분들은 7월 세제개편의 보유세 부문에 주목할 필요가 있습니다. 

캐나다 동포 중 서울집을 20 년 이상 보유하고 계신 분이 꽤 있습니다. 이 경우 똘똘한 한 채 뿐 아니라 띨띨한 한 채라도 그 주택가격은 세 배 이상 올랐을겁니다. 그동안 짜장면값도 두 배 이상 올랐으니까요. 

문제는 7월 세제개편에서 장기보유특별공제를 폐지할 가능성이 높다는 것 입니다. 똘똘한 한 채가 보유세와 장특공의 영향을 모두 받는다면 띨띨한 한 채는 보유세 영향은 크지 않지만 장특공의 영향은 여전히 받습니다. 

여기서 말하는 띨띨한 한 채는 무슨 지방 아파트를 말하는게 아니라 서울 변두리 15억원대 이하 아파트들을 의미하는 수도권 부동산 전문용어입니다. 

어쨌든 저는 지방선거 직전 이 공론장에서 이광수 류의 조언을 받는듯한 대통령의 부동산 강경 드라이브가 이 선거를 패배로 이끌 것이라는 경고를 여러차례 했습니다. 

특히 전월세 폭등과 잠김현상으로 서울 바깥으로 쫒겨나게 생긴 세입자들의 반발이 클거라는 예상을 했습니다. 역시 30대 여성의 압도적 오세훈 지지라는 기가차는 투표결과가 나왔습니다. 

서울시 임차가구는 전체 가구의 55 퍼센트에 달합니다. 서울에는 공공임대가 거의 없으므로 당연히 비거주 주택소유자들이 임차공급을 감당하고 있습니다. 대통령이 직접 소셜미디어를 통해 그 비거주 소유자들을 공격했는데 과연 그 조언자들이 누구인지 색출해서 책임을 물을 필요가 있습니다. 

이런 이야기를 하는 이유는 오늘 취임 1주년 기자회견을 보니 대통령은 수도권 부동산 시장이 어떻게 작동하는지 여전히 감각이 부족한 것 같아서, 분명히 잘못된 조언을 하는 엉터리 참모나 측근들이 있을거라는 판단이 들었기 때문입니다. 

몇 개의 글 중 우선 지방선거 4 일 전에 올렸던 마지막 경고글을 여기 첨부합니다. 

서울 비거주 1주택 공격, 정권이 위험해 질 수 있는 이유 

2026 년 5 월 31 일 clipboard

예상했던대로 7 월 세제개편을 둘러싼 정부여당의 내부논쟁이 치열한 것 같습니다. 

핵심은 비거주 1주택자에 대한 장특공 축소 또는 폐지 및 보유세 강화 여부입니다. 

이 법안을 발의한 분들의 논리는 한심할 정도로 단순합니다. 

실거주하지 않는 자가 서울 주택을 보유하는 것은 투기행위이며, 세제를 통해 매도를 유도하면 주택 공급이 늘어날 것이라는 주장입니다. 

하지만 이 논리가 현실을 얼마나 심각하게 오독하고 있는지는 부동산 시장을 조금만 아는 이들이라면 누구나 공감할 것입니다.

이 분들은 투기의 개념부터 다시 배울 필요가 있습니다. 

투기란 단기 차익을 목적으로 자산을 매매하는 행위를 말합니다. 

비거주 1주택자는 정의상 그 반대에 가깝습니다. 

이들이 서울에 주택 한 채를 보유하는 사정은 천차만별입니다. 

해외 주재원으로 파견된 직장인, 자녀 유학 중 부모가 임시로 거처를 비운 경우, 부모 봉양을 위해 지방이나 해외로 이주한 자녀, 이민 후에도 귀국 가능성을 열어둔 재외동포, 상속으로 주택 지분을 취득한 경우 등등 셀 수 없이 다양합니다. 

이들 중 누구도 다주택 투기자와 같은 취급을 받을 이유가 없습니다. 

천차만별 디테일한 개인사정을 멋대로 함부로 분류하는것도 무모한 일입니다. 

1주택이라는 사실 자체가 투기 의도의 부재를 방증합니다. 

다주택자 중과세제가 정당성을 얻는 근거는 주택을 자산 증식 수단으로 복수 보유한다는 데 있습니다. 

비거주 1주택자에게 그 논리를 그대로 적용하는 것은 범주오류에 속합니다.

세제압박이 강화될 때 비거주 1주택자가 선택할 수 있는 경로는 두 가지입니다. 

매도하거나, 세금을 감수하며 보유하면서 세 부담을 임대료에 반영하는 것 입니다.

그런데 서울의 임대차 시장구조를 보면, 임대인이 세 부담을 전가할 유인이 매우 강합니다. 

당연하죠. 

서울 가구의 55% 이상이 임차 가구입니다. 그 중 상당부분을 비거주 1주택이 감당하고 있습니다. 

임차수요가 공급을 압도하는 구조에서 보유세가 오르면 임대인은 손쉽게 그 비용을 월세나 전세 보증금 인상으로 돌릴 수 있습니다. 

결국 보유세 강화의 실질적 피해자는 보유자가 아니라 세입자 입니다. 

정책 의도와 정책 효과가 정반대로 작동하는 전형적인 사례입니다.

장기보유특별공제를 비거주자에게 적용하지 않거나 대폭 축소하면, 비거주 1주택자가 매도할 때의 세 부담은 급격히 늘어납니다. 

이는 역설적으로 매도 의욕을 꺾는 동결 효과(Lock-in effect)를 낳습니다. 팔면 손해가 너무 크니 차라리 계속 들고 있겠다는 판단을 내리는 것입니다. 

여기에 보유세까지 동시에 강화되면 보유자들은 자산 방어를 위해 특단의 조치를 취할 것입니다. 

바로 세입자를 내보내고 소유자가 직접 입주하는 것입니다. 

소유자가 실거주 목적으로 입주하면 임차인은 계약갱신청구권조차 사용할 수 없습니다. 

이는 대규모 세입자 퇴거를 초래해 서민들이 서울 바깥으로 밀려나는 주거 난민 사태를 유발할 수 있습니다. 

단순한 정책 실패를 넘어 정권의 존망을 위태롭게 하는 정치적 위기로 발전할 수 있는 시한폭탄인 셈 입니다. 

제가 지난 번에 ‘메뉴판에 오르지도 못한 550 만 서울 세입자들’이라는 제목의 글을 올린 적이 있습니다. 

서울 임차가구 비중이 55%에 달한다는 사실을 법안발의자들이 모를리가 없는데 왜 이런 식의 무리한 세제개편을 추진하려 하는지 이해불가하는 진단을 했습니다. 

서울 세입자 대부분은 전월세 시장에서 주거를 해결하고 있습니다. 임대 공급이 줄거나 임대료가 오를 경우 주거안정을 잃는 계층입니다.

비거주 1주택자의 주택들은 바로 이 임차가구에게 공급되고 있습니다. 

이 공급을 압박으로 줄이면, 수요는 증가하는데 공급만 쪼그라드는 상황이 발생합니다. 임대료 폭등과 외곽 이주 압력이 뒤따를 것은 자명합니다.

비거주 1주택자를 압박하는 세제개편이 표방하는 명분은 실거주 중심의 주택문화 정착인 것 같습니다. 

그러나 실제로 작동하는 방식은 전혀 다릅니다. 

임대공급 축소, 임차인 부담 폭증, 그리고 서울 외곽으로의 주거 인구 강제 이동을 초래합니다. 

정권의 입장에서 이 결과는 위험한 상황을 초래할 수 있습니다. 

서울 전체 가구의 절반 이상을 차지하는 임차 가구가 주거 불안을 체감하기 시작하면, 그 불만은 정치적 심판으로 돌아올 수 밖에 없습니다.

그럴리는 없다고 믿고 싶지만, 만의 하나라도 이재명 정부 일각에서라도 서울 임차인구의 서울 밖 강제소개를 목표로 이런 무리한 부동산 정책을 추진하고 있는 것이라면 당장 그만두는 게 좋습니다. (2026년의 서울에서 1975년의 프놈펜을 연상시키게 하지 마세요)

투기는 당연히 억제되어야 합니다. 

그러나 억제의 칼날이 투기자가 아닌 비거주 1주택자를 향할 때 정책의 명분도 사라지고, 시장의 안정도 파괴되고 임차인의 주거권도 박탈하는 결과를 낳을 수 밖에 없습니다. 

누구를 처벌하느냐가 아니라 누구를 보호하느냐가 모든 정책의 선순위입니다. 

다시 말하지만, 

비거주 1주택자 압박이 결국 서울 세입자들을 그들의 생활터전과 동떨어진 서울 바깥으로 내쫓는 결과로 이어진다면, 그것은 처음부터 잘못 설계된 정책일 뿐 아니라 민심을 뒤집어 엎고 정권을 위태롭게 만들수 있는 위험한 정책입니다.

“부동산 정책은 실수해도 괜찮은 탱고와 다릅니다. 한 번 실수하면 정권이 무너질 수 있습니다.” (프랭크 슬레이드, 퇴역 육군중령)