1. 부채
일정한 소득 안에서 총 얼마의 고정비용과 빚이 있는지는 나의 대출 한도에 결정적인 영향을 미칩니다. 부채비율(GDS, TDS)이라는 지표로 평가를 하게 되며 CMHC(캐나다모기지주택공사) 에서는 GDS=39, TDS=44라는 상한선을 두고 있어 대부분의 시중은행은 이를 따르고 있으며 이보다 관대한 기준을 적용하는 금융기관도 많이 있습니다. 특히나 요즘처럼 이자율이 많이 올라가서 모기지 정기 납입금이나 신용카드 등의 부채비용이 증가함에 따라 최고 65/65까지의 부채비율을 허용하는 렌더도 있습니다.

기타 부채 중 신용카드 등 월납부액이 일정치 않은 항목은 총 잔여부채의 3%를 월단위로 적용합니다. 부채기록은 Equifax등 신용평가기관의 보고서에 드러난 내용과 최종승인 직전 신청자가 제출한 최신 부채상황을 2중으로 확인하게 됩니다. 부채 내용이 신용조회에 반영되는 것은 약2개월의 시차가 발생하지만 정확합니다. 단, 렌더 측에서 신용평가기관에 보고를 하지 않는 사적대출(private loan)은 신용보고서에 포함되지 않으므로 신용카드 등의 고이자 부채를 정리하여 신용을 회복하는 방법(Debt consolidation)으로 많이 쓰입니다.

위의 계산식에서 모기지 원금과 이자는 향후에 지불할 금액이므로 렌더가 제시하는 GDS, TDS의 상한선과 이자율을 근거로 역산하여 총대출금액이 결정되게 됩니다. 소득과 구매하려는 집의 조건은 같으나 금융기관에 따라, 스트레스 금리 적용 여부에 따라, 개인의 부채금액에 따라, 임대소득/비용 계산방식에 따라 모기지 금액이 달라지는 이유입니다. 따라서 다양한 렌더/모기지 상품을 확보하고 최적의 상품을 제시할 수 있는 모기지 전문가와 상담하시는 것이 중요합니다.

<오늘의 과제>
나의 신용보고서에 기록된 부채의 종류를 알아봅시다.
• 나의 부채가 모두 반영되어 있습니까?
• 보고서에서 빠진 부채는 어떤 것이 있습니까?
• 나의 현재 및 가상의GDS, TDS를 계산해 봅시다.
잠시 모기지 승인을 위한 여섯 가지 평가항목 (신용점수, 소득금액, 직업, 다운페이, 부채, 자산)으로 돌아가 봅시다. 이 중에 중요도가 높으면서도 오늘부터 당장 실천하여 결과를 낼 수 있는 항목은 무엇이라고 생각하시나요? 그것은 바로 “부채”입니다. 좀더 정확히 말하면 “나쁜 부채” 항목입니다. 투자를 위한 빚을 좋은 부채, 소비를 위한 빚을 나쁜 부채라 한다면 “외상이라면 소도 잡아먹는다”는 우리 속담은 이 나쁜 부채를 경계하라는 의미였을 것입니다. 또한 나쁜 부채를 줄이면 신용점수 향상, 다운페이 자금 저축, 자산축적으로 이어질 수 있습니다.

2. 자산
모기지 승인에 있어 자산이라 함은 엄밀히 말해 다운페이로 사용할 현금 이외의 여유자금을 말합니다. 자산은 모든 모기지의 필수적인 평가항목은 아니지만 렌더에 따라 다른 취약한 부문을 보완하여 승인을 이끌어 낼 수 있는 좋은 도구입니다. 자산이 많으면 그에 따라 소득과 부채의 내용도 복잡해지기 마련이기 때문에 이를 종합적으로 반영하되 승인기준을 통과할 수 있도록 전략을 세우고 서류로 증명하는 것이 매우 중요합니다. 다음은 자산과 관련 특기할 만한 몇 가지 경우입니다.

(1) 월등한 유동자산으로 소득을 보완하는 방법 (Net Worth Program)
모기지 승인이 지금처럼 어렵지 않던 시절에는 많은 다운페이를 많이(35% 이상) 하면 소득이
빈약해도 필요한 만큼 모기지를 쉽게 받을 수 있었으나, 근래는 이자율은 오르고 대출한도 비율은
엄격하기 때문에 충분한 금액을 승인 받는 것이 어렵습니다. 그런데, 일부 렌더는 일정 소득수준을 만족하고 다운페이 자금 이외에 유의미한 수준(기준의 예: 15만불 이상)의 유동자산을 보유한 경우, 이를 지불능력으로 인정하여 모기지 심사에 반영합니다. 미국 및 캐나다에서 거래되는 주식, 캐나다 저축채권, GIC, 은행 계좌, RESP, TFSA, 뮤추얼펀드, 퇴직연금, ESOP 등이 인정되며 자동차, 선박, 생명보험 증서 등은 해당되지 않습니다. 모두 본인 명의여야 하고, 이 프로그램을 신청할 경우 증여 받은 자금을 다운페이에 사용할 수 없는 등 추가적인 제약이 따르기도 합니다. 모든 조건을 만족시킬 경우 소득과 함께 유동자산을 모기지 상환의 원천으로 인정받아 더 높은 총부채상환비율까지 대출을 받을 수 있습니다.

(2) 임대소득
만약 모기지 신청자가 이미 상업용 건물, 주택, 콘도 등의 부동산을 보유하고 임대하여 소득을
올리고 있는 경우, 자산과 함께 발생하는 임대소득, 부채를 종합적으로 평가하여 신규 모기지의
여부/금액을 결정하게 됩니다. 기본적으로 각각의 부동산이 손실없이 자급자족하고 있는지
여부가 중요하며 DSCR(Debt Service Coverage Ratio=원금포함 임대총비용÷임대소득)이라는 지표로
평가합니다. 이 때 임대소득을 인정 받으려면 정식으로 소득을 신고하고 납세를 하는 것이
중요합니다. 만약 한국에 보유한 아파트를 월세 주고 이민 온 경우, 월세 수입을 CRA에 Global
Income으로 신고를 했어야 인정받을 수 있으며, 이마저도 제한된 렌더에 한합니다. 임대소득을 계산/인정하는 방법도 렌더마다 각기 다르므로 본인의 자산상황에 가장 적합한 렌더를 찾아 가장 유리한 조건으로 승인을 받을 수 있습니다.

이제까지 모기지 심사가 이루어지는 기준, 심사항목에 대해 대략 알아보았습니다. 무지는 불안과 오류를 부르고 아는 것이 힘입니다. 캐나다에서 집을 구매할 계획이 있으시다면 정확한 기준을 파악하여 본인에게 유리한 방향으로 매일매일 실천을 해나가야 하겠습니다.