우리가 일생동안 의식주를 영위하며 다양한 구매활동을 하지만 그 중 개인으로서 가장 규모가 큰 구매는 단연코 집을 사는 것입니다. 주택의 구입은 가족의 일상생활에서 물리적, 재정적 환경에 영향을 미칠 뿐 아니라 장기적으로 자산의 변동으로도 이어지기 때문에, 신중한 과정이 아닐 수 없습니다. 그리고 많은 경우 부동산 구입에 있어 모기지를 필요로 하기 때문에 그에 관한 기본지식을 습득하고 트렌드를 따라잡는 데 있어 상당한 노력이 필요한 것도 사실입니다.
그러나 복잡하고 끊임없이 변하는 모기지 관련 정보를 소비자로서 완벽히 알고 있을 수도, 알 필요도 없습니다. 그래서 구매자 본인이 놓치지 말고 꼭 알아야 하는 내용과, 믿을 만한 모기지 전문가에게 맡겨도 좋은 내용을 구분할 필요가 있습니다. 이번 호에서는 본인이 준비하고 알아야 할 내용을 정리해 봅니다.
1. 스스로 준비할 일
구매자가 스스로 준비하고 진행할 일을 시기별로 정리해 보면 도표와 같습니다. 모기지 신청과 승인을 무리 없이 진행하기 위한 일정표이므로 이보다 짧은 기간 내에 진행하셔야 하는 분들은 서류준비 및 모기지 전문가와의 의사소통에 각별한 주의집중이 필요합니다.


도표 1


1. 나 자신에게 물어볼 질문
1) 이 집의 구매 목적은 무엇인가?
□ 거주용 □ 렌트용 □ 미정.
2) 현상황과 향후계획은?
입학, 졸업, 취업, 이직, 전직, 결혼, 출산, 자녀독립, 이혼, 퇴직, 등등 거주지와 소득에 변동을 가져올 수 있는 요인들을 고려하여 향후 몇 년간 거주하고 모기지 계약을 유지할 수 있는가를 예측해 봅니다.
3) 목표는 무엇인가?
□ 소득과 자금에 여유가 있으니 총비용을 최소화
□ 비용을 더 내더라도 납입 부담을 최소화
□ 자산을 활용하여 추가대출을 받는 것
4) 나와 배우자 (공동명의자)의 성향은?
□ 고위험을 감수해서라도 이익을 극대화
□ 스트레스에 취약하므로 이익이 적더라도 안정을 추구

2. 모기지 전문가에게 물어야 하는 질문
나의 니즈를 파악했다면 이제 이를 충족시킬 모기지의 기준을 정해야 합니다.
1) 내게 가장 적합한 모기지 타입은 무엇인가?

□ Fixed rate: 안정 지향. 해지 시 위약금 상당.
□ Variable rate-fixed payment: 비용 최소화, 이자 상승 시 향후 부담 증가
□ Variable rate-adjustable payment: 비용 최소화, 이자 상승 시 즉시 부담 증가

□ Open Term: 위약금 부담 최소화, 상대적으로 높은 이자율
□ Closed Term: 상대적으로 낮은 이자율, 위약금 부담 큼

2) 내게 가장 적합한 모기지 구성과 옵션은 무엇인가?
□ Prepayment Privilege조기 상환 옵션: 연10%, 15%, double-up, 20%, lump-sum 등
□ Skip a payment 납입면제 옵션
□ Line of credit 옵션

3) 모기지 총비용을 최소화하는 방법은 무엇인가?
이자율이 낮을 수록, 상환기간이 짧을수록, 가속납입 (accelerated payment)일수록, 위약금
규정이 느슨할 수록 비용이 낮아짐.

4) 만약 상환을 못하게 될 경우 나의 선택은 무엇인가?
자영업자 등 소득변동이 심하거나 불가피한 상황에서 과거 성실히 납입한 경우 한달의 면제기간을 가질 수 있는가, 계약기간 내에 집을 팔았을 때 위약금은 감당할 수 있는가?

5) 모기지 계약을 해지했을 때의 벌금과 그 산출방법
• Variable rate 변동이자율의 경우: 원금잔액의 3개월치 이자
• Fixed rate고정이자율의 경우: 원금잔액의 3개월치 이자 또는 현재이자율과 계약이자율 차이(IRD: Interest-Rate Differential)중 높은 쪽. 여기서 관건은 ‘현재이자율’을 무엇으로 삼느냐인데 렌더마다 다르고 결과치도 크게 달라짐.
6) 제한사항은 무엇인가?
현저히 낮은 이자율을 제공하는 모기지의 경우 위약금 및 수수료, 해약금지조항, 재융자금지조항 등을 포함할 수 있으므로 각별한 주의가 필요.
7) 모기지를 계약, 해약, 갱신하는 데에 드는 총비용?
대출기관에 따라 lender’s fee, renewal fee, discharge fee 등을 부과하기도 하므로 미리 확인하고 총비용을 비교 선택.

모기지, 어디서부터 시작해야 좋을지 모르겠다면 1. 위의 일정을 먼저 점검하고 2.자신의 니즈를 파악한 후 3.모기지 전문가에게 꼭 필요한 질문들을 한다면 보다 더 유익하고 실속 있는 상담이 될 수 있고 혹시 잘못 될지 모른다는 막연한 두려움에서 벗어날 수 있을 것입니다.