2회 연속 기준금리가 동결되긴 했지만 앞으로 한동안은 고이자율 시대를 살아내야 하기 때문에 오늘은 재정을 재정비하는 시기의 핫이슈-부채통합과 재융자를 다뤄보고자 합니다.

재융자(Refinance)이란 무엇인가
모기지 재융자는 새로운 모기지로 기존 모기지 잔액을 갚아 현재의 모기지를 해약하고 새로운 모기지 계약으로 대체하는 것입니다. 언제라도 가능하며 꼭 갱신시점이 아니라도 됩니다만 갱신시점 이전에 재융자를 한다면 상당한 해약금을 물을 수 있으니 해약금을 최소화하기 위해 미리 전문가와 상의하고 계획하십시오.

재융자가 필요한 경우
우리는 예측 불가능한 인생을 살며 좋거나 나쁜 변화를 맞게 됩니다. 새로운 기회가 찾아오거나 라이프스타일에 큰 변화가 있을 때 모기지 재융자는 의외로 좋은 선택이 될 수 있습니다. 이자율이 변동이 클 때, 자동차/배/별장 등 굵직한 지출이 생겼을 때, 임대용 주택을 구매하거나 사업을 시작하거나 좋은 투자기회가 생겼을 때, 결혼, 이혼, 이주 등의 생활 변화, 고정이자-변동이자간 전환할 때, 더 고리의 대출을 갚아야 할 때 등이 재융자를 고려할 만한 경우입니다.

재융자는 갱신과 어떻게 다른가
갱신은 대부분 기존 조건 및 기간을 유지하면서 렌더가 제안하는 새로운 이자율을 수락하게 되는 반면, 재융자할 때는 현재 모기지 계약을 해약하고 내가 원하는 조건으로 새로운 계약을 하는 것입니다. 비용을 낮추거나 더 빨리 상환하기 위해 조정하게 되며 잉여의 자산 부분을 인출하여(equity take out) 활용할 수 있습니다.

재융자의 혜택
더 유리한 조건으로 변경: 더 낮은 이자를 내기 위해 월납입액은 비슷하게 유지하면서 상환기간을 짧게 하거나 변동-고정 금리간의 전환 가능

부채의 통합
모기지 원금을 늘려 그 차액으로 신용카드나 자동차론과 같은 다른 고리의 부채를 갚을 수 있습니다. 통상 주택모기는 다양한 부채 중 최저 이자율이기 때문에 이렇게 함으로써 한달에 수백불에 달하는 이자를 절약할 수 있습니다.
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상환 일정 조정
상환기간을 늘려 월납입액을 줄이고 현금흐름을 향상시킬 수 있습니다. 상환에 더 긴 시간이 걸릴 수 있으나 상황이 좋아지면 언제라도 선납혜택을 통해 모기지 상환을 가속화할 수 있습니다.

자산 활용 Equity Take Out
집에 있는 자산을 활용하여 현금을 인출하여 레노베이션, 투자, 자동차 구매, 주택을 추가로 구매 하는 등 목적으로 쓸 수 있습니다. 집에 순자산이 얼마나 축적되어 있는가에 따라 꽤 많은 금액을 활용할 수 있으며 부채한도는 전체 순자산의 80%입니다.
즉, 만약 현재 내 집의 감정가가 50만불이고 10만불의 모기지가 남아 있다면
순자산은 40만불입니다. 이 중에 80%를 자산 활용할 수 있으므로
40만 X 80%=최대 32만불까지 부채를 가질 수가 있습니다. 그런데 이미 10만불의 부채가 있으므로 나머지 22만불을 대출하여 사용할 수 있습니다.
재융자는 부채비용을 절약하고 현금 흐름을 늘리는데 활용할 수 있는 유용한 도구입니다.